En raison d’une contamination imputable à une source de plomb identifiée dans l’appartement loué par leurs grands-parents maternels, trois enfants d’une même fratrie ont été atteints de saturnisme. Les ayants droits ont engagé une action indemnitaire contre le propriétaire, établissement public d’habitation à loyer modéré, devant le tribunal administratif de Nîmes qui s’est déclaré incompétent. L’incompétence de la juridiction administrative était-elle bien fondée ? Telle est la première question à laquelle dû répondre la cour administrative d’appel de Toulouse dans son arrêt du 12 décembre 2024.

Le logement relevant d’un service public1, le Conseil d’État a pu retenir que les immeubles construits par les OPHLM ont le caractère d’ouvrage public2, qualification s’étendant aux accessoires et dépendances de l’immeuble3 et perdurant sous l’empire des règles issues de l’ordonnance nº 2007-137 du 1^er février 2007 ayant créé les offices publics de l’habitat (OPH) sous statut d’établissement public à caractère industriel et commercial4.

Pareille qualification entraîne « l’application d’un régime de responsabilité conçu pour les ouvrages publics traditionnels mais qui peut paraître mal adapté à des bâtiments d’habitation »5, du moins dès lors que la victime ne se trouve pas en relation contractuelle avec le propriétaire responsable. En effet, et en application du principe de primauté de la responsabilité contractuelle6, toute action indemnitaire d’une victime partie à un contrat contre son cocontractant relève exclusivement de la responsabilité contractuelle, devant le juge judiciaire si le contrat ne fait naitre que des rapports de droit privé. Les logements sociaux relevant du domaine privé7 et le droit des baux d’habitation leur étant applicables, la compétence du juge judiciaire s’impose, nonobstant la qualité d’ouvrage public, pour les rapports entre locataires et propriétaires8.

Toutefois, en l’espèce, les victimes n’étaient pas les grands-parents locataires, mais leurs petits-enfants, visiteurs occasionnels. Dans cette hypothèse, faute de liens contractuels, ressurgit la qualité d’usager de l’ouvrage public et, avec elle, la compétence des juridictions administratives9. Le tribunal administratif de Nîmes aurait dû se reconnaître compétent ainsi que le juge la cour administrative d’appel de Toulouse au terme d’une motivation intéressante :

« les principales victimes n’étant pas parties au contrat de location de l’appartement […], dès lors que ni les visites fréquentes des enfants […] chez leurs grands-parents, ni l’hébergement ponctuel […] à l’occasion d’un déménagement ou de travaux, ne conduisent à assimiler les enfants […] à des locataires du logement social occupé par leurs grands-parents, l’action […] ne peut être regardée comme trouvant sa source dans un contrat de droit privé ».

Si l’on peut apprécier la clarté du propos retenant une lecture stricte des rapports de droit privé, ce qui au demeurant se justifie parfaitement à la lumière de l’attractivité des notions de travail et d’ouvrage publics, l’on ne saurait blâmer l’analyse du tribunal administratif de Nîmes tant, à l’inverse, la présence des petits-enfants ne pouvait légalement se justifier que par l’existence d’un contrat de droit privé fondant la présence des grands-parents dans le logement et leur donnant le droit, en qualité de locataire, de recevoir des invités ou d’héberger de la famille, sans compter les règles du droit civil sur la responsabilité des personnes dont on doit répondre.

Sur le fond, la cour fait application du régime de responsabilité pour défaut d’entretien normal en rappelant la nécessité pour la victime de rapporter la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice invoqué et l’ouvrage avant d’atténuer d’un tiers la responsabilité en raison du comportement des enfants permis par le défaut de surveillance des adultes qui en avaient la garde, au sens du droit de la responsabilité… mais pas aux termes du bail.